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La pandemia calienta el precio de la vivienda pero baja los alquileres
22:15 | 26/01/2021
  • Según desprende un análisis de Scope Ratings, la pandemia podría acelerar aún más la subida - o posponer una corrección - ya que para los consumidores de altos ingresos (en el tramo de 25 a 65 años) la adquisición de vivienda sigue siendo asequible
  • La subida del precio de la vivienda en algunos países europeos es más fuerte que nunca, a pesar de los confinamientos y el aumento del desempleo
  • Djordy Seelmann (HousingAnywhere): “El mercado del alquiler continúa siendo dictado por la pandemia, y parece que la consecuente volatilidad aún no ha quedado atrás"
  • A nivel europeo, la bajada en los precios del alquiler es generalizado, pero algunas ciudades, como París y Londres, registran un incremento de precios
Por Futuro a Fondo

La subida del precio de la vivienda en toda Europa ha regresado a su tendencia a largo plazo, incluso en los países que experimentaron desaceleraciones o rebajas al principio de la pandemia (por ejemplo, Reino Unido y Suecia). El aumento en algunos países es más fuerte que nunca, a pesar de los confinamientos y el aumento del desempleo.

Mapa del calentamiento del precio de la vivienda en Europa (crecimiento trimestral frente a la media de 10 años)

Según desprende un análisis de Scope Ratings, la pandemia podría acelerar aún más la subida - o posponer una corrección - ya que para los consumidores de altos ingresos (es decir, en el tramo de edad de 25 a 65 años) la adquisición de vivienda sigue siendo asequible. La gravedad y la duración de la pandemia, en particular su impacto en las quiebras empresariales y el desempleo, determinarán la evolución de los precios de la vivienda en Europa en 2021.

En el tercer trimestre de 2020, la subida de los precios de la vivienda en Europa fue, en promedio, del 1,75%. Esto se compara con el crecimiento del 0,63% del segundo trimestre. La subida promedio del 1,4% para los nueve primeros meses de 2020 es el doble del incremento promedio de la última década.

"Los precios de la vivienda parecen ser inmunes a la pandemia a pesar de la extrema tensión económica a la que se enfrenta la economía europea", indica Mathias Pleissner, director del equipo de bonos cubiertos de Scope. "La demanda de viviendas está impulsada principalmente por los extremadamente bajos tipos de interés, pero la pandemia puede haberla intensificado. No sólo porque la gente considera más interesante poseer una propiedad en estos momentos en los que el teletrabajo se ha hecho necesario, sino también porque la vivienda puede haberse vuelto más asequible, dado que los ahorros se han disparado".

Según la entidad, una vez que las tasas de vacunación y la inmunidad de rebaño permitan una nueva normalidad, es probable que veamos un prolongado aumento del gasto en la última parte del año, el cual, seguramente, se centrará de forma inicial en las áreas más afectadas por la pandemia, como los bienes de consumo y los viajes.

"Una vez que se hayan satisfecho esas necesidades, creemos que les seguirá la inversión inmobiliaria, en particular entre las personas de 25 a 65 años con ingresos superiores a la media que hayan podido aumentar sus ahorros y estén menos expuestas a la pérdida de ingresos relacionada con la pandemia", señala Karlo Fuchs, responsable de bonos cubiertos de Scope. "Para estas personas, lo más probable es que los ahorros adicionales se utilicen para la adquisición de bienes".

En última instancia, los precios de las viviendas se verán impulsados por las condiciones económicas subyacentes. Si bien es posible que los efectos directos de la pandemia sólo tengan impacto a corto plazo en los precios de la vivienda, los efectos indirectos pueden alterar los precios a más largo plazo. "Si la economía mundial sufre más y durante más tiempo de lo esperado, esto se reflejarán en los mercados nacionales de vivienda", avisa Pleissner. "Esto también repercutirá en el segmento de edad de altos ingresos de entre 25 y 65 años, que tal vez no pueda acumular activos durante una recesión duradera".

Asimismo, el análisis señala que los precios de la vivienda se verán fuertemente influenciados por el aumento del desempleo, probablemente impulsado por el aumento de las quiebras en el segmento de las pymes. “En nuestro escenario base, esperamos que el desempleo aumente en un 0,9% en 2020 hasta el 8,5% y hasta el 9,4% en 2021. El aumento de las insolvencias puede convertir las moratorias actuales en provisiones para los bancos y provocar una contracción del crédito, lo que en última instancia también afectará a los compradores de viviendas y, por lo tanto, influirá en la evolución futura de los precios de la vivienda", advierte Fuchs.

Los alquileres siguen una tendencia contraria: aumenta la volatilidad y vuelven a bajar

El Índice Internacional de Alquileres del cuarto trimestre de 2020 de HousingAnywhere, plataforma de alquiler de alojamientos para jóvenes profesionales y estudiantes internacionales, muestra que los precios del alquiler caen una vez más en las principales ciudades europeas. Si bien el tercer trimestre del año pasado vio a los mercados recuperarse de la primera ola de la pandemia, consiguiendo una relativa estabilidad, el último aumento mundial de casos de COVID-19 revirtió esta tendencia en la mayoría de las ciudades para el último trimestre del 2020.

Djordy Seelmann, CEO de HousingAnywhere, explica que “el mercado del alquiler continúa siendo dictado por la pandemia, y parece que la consecuente volatilidad aún no ha quedado atrás. Antes de que las vacunas estén disponibles para todos los grupos de población en toda Europa, tendremos que lidiar con otra serie de bloqueos y sus impactos en el mercado. Aun así, hay luz al final del túnel y esperamos ver signos de recuperación en la segunda mitad del 2021”.

España no es una excepción para esta tendencia a la baja y el precio medio del alquiler ha sufrido una caída respecto al trimestre anterior del 4,9% en Barcelona y del 2,2% en Madrid. Comparando las cifras respecto al mismo trimestre del año pasado, la caída anual es del 5,9% y del 2,1%, respectivamente. En cuanto al alquiler de habitaciones, se han registrado caídas más drásticas debido a las restricciones de viaje que afectan a los estudiantes, con una caída anual del 6,5% en Barcelona y del 10,3% en Madrid. En otras ciudades españolas también se han experimentado grandes caídas de precios, como es el caso de Valencia, cuyo precio medio del alquiler ha bajado en un 7% respecto a 2019.

A nivel europeo, la bajada en los precios del alquiler es generalizado, pero algunas ciudades, como París y Londres, registran un incremento de precios. En el caso de la capital francesa, esta sigue a la cabeza como la ciudad europea donde es más caro alquilar (con un precio de 40,6€/m2) y registra un incremento anual del 5,3%. Por su parte, Londres sigue entre las ciudades más caras para alquilar en Europa, aunque se espera que los precios bajen a medida que los expatriados y los estudiantes vayan regresando a sus países de origen como consecuencia de la pandemia.

Una encuesta reciente de la plataforma educativa Bridge U ha revelado que el Reino Unido ha bajado un 56% en la inscripción de estudiantes internacionales para el año académico 2021-2022. Seelmann explica que “Londres sigue siendo atractivo para los expatriados y los trabajadores en el Reino Unido, a pesar de la disrupción económica anticipada como resultado del Brexit. Sin embargo, entre los estudiantes internacionales, la popularidad de la ciudad está disminuyendo como resultado del clima político incierto al que se enfrenta el país. Además, el Reino Unido anunció recientemente que se retirará del programa Erasmus +, que apoya la movilidad internacional de estudiantes”. En este sentido, España es uno de los países que sale más beneficiado por las cambiantes decisiones de los estudiantes debido a la pandemia, ya que según este mismo estudio el interés de los estudiantes por ir a España ha aumentado un 200%.

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