Análisis de Fidelity /
Los sesgos conductuales en la inversión inmobiliaria: el efecto rebaño
11:00 | 31/01/2018
  • La confirmación social es cuando las personas siguen las acciones de otros en un intento por mostrar el comportamiento “correcto” en una situación dada
  • Cuando los mercados financieros están cayendo, nuestras emociones se ponen a prueba y la confirmación social (y la aversión a las pérdidas) provoca la urgencia de vender si vemos que los demás lo están haciendo
  • La tremenda necesidad de seguir a la masa (y el miedo a quedarse fuera de las ganancias) lleva a muchos inversores inmobiliarios a perseguir al mercado, comprando caro y vendiendo barato
  • El efecto rebaño es un sesgo especialmente peligroso, porque magnifica el efecto de los errores cognitivos individuales
Por Futuro a Fondo

Las grandes poblaciones pueden mostrar una notable sabiduría colectiva. Si se le pregunta a una población lo suficientemente grande que adivine el número de gominolas que hay en un tarro, la media de las estimaciones estará muy próxima a la cantidad real. La sabiduría de las masas es lo que hace que los precios de los títulos negociables, en general y a largo plazo, reflejen los valores intrínsecos de sus activos subyacentes.

Sin embargo, como recuerdan desde Fidelity, a veces las masas pueden equivocarse. Eso sucede cuando las personas dejan de pensar con independencia y comienzan a seguir ciegamente la opinión de consenso. Puede ocurrir, señalan, por varias razones. En condiciones de incertidumbre, complejidad e información fragmentaria, algunos inversores creen que es adecuado seguir las decisiones que toman otros actores del mercado (pioneros, expertos o personas que parecen manejar información privilegiada). Esto se conoce como una cascada de información.

La culpa la tiene el efecto de confirmación social. En su informe titulado "Los sesgos inconscientes en la inversión inmobiliaria", Fidelity explica que la confirmación social es cuando las personas siguen las acciones de otros en un intento por mostrar el comportamiento “correcto” en una situación dada. Esta potente necesidad de adecuarse a patrones establecidos o seguir a quienes se perciben como figuras de autoridad, creadores de tendencias o simplemente personas “que saben” es el pegamento social que mantiene unidos a los rebaños. 

La confirmación social es el sesgo psicológico de fondo que se traduce en lo que conocemos como comportamiento gregario o pensamiento de grupo

Obviamente, la confirmación social es algo que los especialistas en marketing conocen y se ha vuelto especialmente visible en Internet, donde nutre conceptos como los “me gusta” y los “seguidores”. Cuando se trata de productos novedosos, las estadísticas sugieren que únicamente un 5% de la población son líderes genuinos y el 95% restante son seguidores. Las campañas de recomendaciones y de marketing viral se articulan invariablemente en torno a este efecto de creador-seguidor de tendencias y es una de las razones por las que los testimonios son tan potentes y prolíficos.

Cuando los mercados financieros están cayendo, nuestras emociones se ponen a prueba y la confirmación social (y la aversión a las pérdidas) provoca la urgencia de vender si vemos que los demás lo están haciendo. ¿Por qué están vendiendo los demás inversores? ¿Saben algo que nosotros no? Las pruebas que nos ofrecen las finanzas conductuales sugieren que las respuestas a estas preguntas podrían ser sorprendentemente irracionales: la gente vende simplemente porque otros están vendiendo y no necesitan un motivo racional para actuar.

El análisis de Robert Shiller sobre el hundimiento bursátil de 1987 demostró que muchos inversores, cuando se les preguntó por qué vendían, dijeron “porque todo el mundo está vendiendo”. En los mercados financieros, está claro que las reacciones gregarias no necesitan pensamientos racionales como combustible.

En los inversores institucionales, el riesgo relacionado con la carrera profesional puede influir en el comportamiento gregario. Las pruebas que nos ofrece la bolsa portuguesa sugieren que los inversores institucionales se mueven en rebaño y que este comportamiento parece ser deliberado.

¿Cómo se manifiesta el efecto rebaño en el mercado inmobiliario?

El informe de Fidelity destaca que la tremenda necesidad de seguir a la masa (y el miedo a quedarse fuera de las ganancias) lleva a muchos inversores inmobiliarios a perseguir al mercado, comprando caro y vendiendo barato. Cuando las burbujas inmobiliarias se asientan, incluso las prácticas carentes de sentido pueden parecer lógicas. El entusiasmo de los inversores durante el boom del suelo de Florida de la década de 1920 fue tal que los especuladores encargaban materiales de construcción muy por encima de las necesidades reales y los enviaban a ese estado sin un destino fijo.

En fechas más recientes, la firme creencia del mercado (y de Alan Greenspan) de que los precios seguirían subiendo indefinidamente contribuyó al espectacular hundimiento del mercado de la vivienda de EE.UU. en 2008. Cuando las burbujas terminan explotando, el sentimiento se vuelve negativo rápidamente. El mercado se sume en un pesimismo excesivo y muchos inversores con activos que poseen unos buenos fundamentales a largo plazo se apresurarán a vender simplemente porque otros lo están haciendo. Sobre el papel, algunos inversores no tienen una buena razón para vender, pero liquidan los activos porque otros lo están haciendo y temen una crisis de liquidez a corto plazo.

A veces, las ventas forzadas de algunos inversores institucionales pueden animar a otros a vender también, incluso si el segundo grupo que sigue la tendencia no se ve en la necesidad de hacerlo. Por ejemplo, los fondos de inversión pueden verse obligados a vender para atender los reembolsos de
los clientes.

Los inversores oportunistas pueden posicionarse a contracorriente en estas situaciones aprovechando las ventas forzosas de otros para comprar activos a precios atractivos

En las bolsas, la fortaleza relativa es un factor muy conocido que muchos creen que se puede capturar sistemáticamente mediante enfoques smart beta. Pero la inversión totalmente pasiva basada en reglas es menos efectiva en los mercados inmobiliarios debido a la heterogeneidad, la iliquidez y los altos costes de las operaciones. La fortaleza relativa es un juego peligroso en el mercado inmobiliario.

El efecto rebaño es un sesgo especialmente peligroso, porque magnifica el efecto de los errores cognitivos individuales. Juntos, los sesgos conductuales del mercado pueden ejercer a veces más influencia en los precios inmobiliarios que los fundamentales.

¿Qué alternativas existen?

El informe de Fidelity concluye cin una serie de recomendaciones para evitar ser víctima de este sesgo conductual en nuestras inversiones inmobiliarias:

En primer lugar, aconsejan reprimir la llamada a actuar impulsivamente en una fase de caídas. En el mismo estudio de Shiller mencionado anteriormente, más de uno de cada cinco inversores particulares (y más de dos de cada cinco inversores institucionales) afirmaron haber experimentado problemas para concentrarse, sudor en las manos, opresión en el pecho, irritabilidad o aceleración del pulso durante el Lunes Negro.

En segundo lugar, el comportamiento gregario direccional encuentra sus límites a medida que las tendencias pierden fuelle y los vendedores se agotan. En un momento dado, cuando se llega a la conclusión de que el pesimismo es exagerado, suele surgir un creador de tendencias (el inversor de estilo “value”) que termina poniendo en marcha un nuevo comportamiento gregario que actúa en la dirección contraria para alentar una recuperación en los activos más vapuleados.

En tercer lugar, es preciso adoptar una perspectiva a largo plazo. El mercado inmobiliario es terreno abonado para las tendencias y los giros bruscos motivados por el sentimiento, de ahí que seguirlos sea una tarea prácticamente imposible: conllevaría unos costes por operaciones muy elevados. No sorprende, pues, que todos los inversores de éxito estén de acuerdo en una cosa: el efecto beneficioso de adoptar una perspectiva a largo plazo. 

En cuarto lugar, el inversor debe ser oportunista. Los inversores que se guardan munición para las fases de caídas pueden aprovechar las ventas forzosas de otros para comprar activos de calidad a precios atractivos.

Finalmente, en caso de duda, vaya contra la corriente teniendo en cuenta que los mercados suelen reaccionar demasiado o demasiado poco, así que sea valiente cuando otros tienen miedo y tenga miedo cuanto otros son valientes.

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