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Dígame cómo lo usa y le diré como tributa su inmueble
11:45 | 09/04/2018
  • Pagaremos diferentes impuestos si alquilamos el inmueble para obtener una renta, si se trata de una segunda vivienda o si, por ejemplo, la vendemos
  • Los contribuyentes que compraron la vivienda habitual antes de 2013 pueden deducirse un 15% de las cantidades aportadas (la hipoteca), hasta un máximo de 9.040 euros por ejercicio
  • Los rendimientos del capital inmobiliario que obtenemos por las viviendas alquiladas (se calcula restando a los ingresos los gastos deducibles) se incluyen en la base general al tipo que corresponda a cada contribuyente
  • La venta de un inmueble genera una ganancia o una pérdida patrimonial que debemos incluir en la declaración de la renta en la base del ahorro
Por Futuro a Fondo

Entre las dudas más frecuentes al realizar la declaración de la Renta está el tratamiento que reciben los inmuebles en función de su uso. Como recuerdan desde Abante Gestión en su guía "Los inmuebles en la declaración de la renta" pagaremos diferentes impuestos si alquilamos el inmueble para obtener una renta, si se trata de una segunda vivienda o si, por ejemplo, la vendemos. En cualquier caso, e independientemente de que genere o no rentas, debemos incluirla en nuestra declaración de la renta si está a nuestro nombre (en el porcentaje que tengamos de la propiedad).

La vivienda habitual no genera rentas, sin embargo, debe figurar en nuestra declaración del IRPF. Los contribuyentes que la compraron antes de 2013 pueden deducirse un 15% de las cantidades aportadas (la hipoteca), hasta un máximo de 9.040 euros por ejercicio. Cuando los dos cónyuges hacen la declaración conjunta, el límite sigue siendo esta cantidad (cada uno se deduce una parte). 

En este sentido, conviene tener claro el concepto de vivienda habitual, que para la Agencia Tributaria es, en términos generales, la que constituye la residencia habitual del contribuyente durante al menos tres años y que esté ocupada por el contribuyente en un plazo de 12 meses desde la fecha de adquisición o terminación de las obras. "La casuística es más amplia, por lo que en cada caso recomendamos consultarlo, ya que, por ejemplo, cuando se tiene más de una vivienda, se entiende que es la habitual aquella en la que la persona reside durante más de 183 días al año", explican en Abante. 

En ocasiones, tenemos un inmueble que no es nuestra vivienda habitual pero que tampoco genera rentas, como puede suceder con la segunda vivienda o vacacional. En estos casos, se tributa por la imputación de rentas en la base general. Así, pagaremos impuestos sobre el 1,1% del valor catastral (o el 2%, si este fue revisado antes de enero de 1994), en función del tipo que nos corresponda. La imputación se realizará en proporción al número de días que el inmueble no haya estado alquilado.

La imputación de rentas se hace en el caso de inmuebles urbanos que no estén vinculados a actividades económicas o, en el caso de inmuebles rústicos con construcciones, que no sean indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas, que no generen rendimientos de capital, que no sea la vivienda habitual y que no se trate de suelo no edificado, inmuebles en construcción o que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso. 

Por su parte, los rendimientos del capital inmobiliario que obtenemos por las viviendas alquiladas (se calcula restando a los ingresos los gastos deducibles) se incluyen en la base general al tipo que corresponda a cada contribuyente. Además, el rendimiento neto de los inmuebles destinados a vivienda, tiene una reducción del 60%.

La venta de inmuebles 

La venta de un inmueble genera una ganancia o una pérdida patrimonial que debemos incluir en la declaración de la renta en la base del ahorro (al precio de venta -menos los gastos asociados a esta- se le resta el de compra –sumados los gastos asociados a la misma-). La ganancia patrimonial que obtengamos tributa entre el 19% y el 23% (los primeros 6.000 euros, al 19%; de 6.000 a 50.000 euros, al 21% y las cantidades que superen los 50.000 euros, al 23%). 

La venta de la vivienda puede estar total o parcialmente exenta:

-Cuando se reinvierte el importe en la compra de una nueva vivienda habitual cumpliendo ciertos plazos (propietarios menores de 65 años).

-Para las personas mayores de 65 años la vivienda habitual se encuentra totalmente exenta.

-Las viviendas adquiridas antes de 1994 pueden aplicar los coeficientes de abatimiento, pudiendo estar parte de la ganancia exenta (hasta 400.000 euros de precio de venta).

-La ganancia patrimonial que obtengan los mayores de 65 años puede estar total o parcialmente exenta si se invierte en una renta vitalicia (con un límite máximo de 240.000 euros), cuando no se trata de la vivienda habitual.
 

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