Análisis de Fidelity /
Los sesgos conductuales en la inversión inmobiliaria: la aversión a las pérdidas
15:00 | 09/01/2018
  • Cuando se enfrentan a la perspectiva de una pérdida, la gente se aferra a la posibilidad de evitarla
  • La reticencia —o el rechazo frontal— a vender un inmueble para registrar una minusvalía puede hacer que los inmuebles se mantengan de forma irracional
  • Las pruebas disponibles sugieren que los inversores utilizan una “regla del tres” para afrontar las pérdidas en los mercados inmobiliarios
  • La ironía es que los mercados suelen corregir en tres oleadas bajistas, lo que significa que los inversores tienden a vender en el punto más bajo del mercado
Por Futuro a Fondo

Los experimentos demuestran que a las personas les importa más perder un dólar que ganarlo. Cuando se enfrentan a la perspectiva de una pérdida, la gente se aferra a la posibilidad de evitarla (mostrando así mayor predisposición a arriesgar para evitar una pérdida que para conseguir una ganancia).

La razón de este comportamiento irracional es que sentimos la punzada de una pérdida el doble de fuerte que el placer de una ganancia de la misma cuantía. Los animales también muestran aversión a las pérdidas, lo que sugiere que el fenómeno es una reacción innata del sistema diseñada para asegurar nuestra supervivencia.

Cuando experimentamos una pérdida, estamos más dispuestos a aceptar el riesgo para salir del aprieto. Si alguien apuesta 100 euros en el casino y pierde, estará más dispuesto a apostar una segunda vez.  La primera vez, el jugador apuesta con la esperanza de ganar. La segunda, está más preocupado por recuperar su apuesta inicial.

¿Cómo se manifiesta la aversión a las pérdidas en el mercado inmobiliario?

Los inversores inmobiliarios son reacios a anotarse minusvalías. En la famosa “Prospect Theory” realizada por Kahneman y Tversky, se pedía a estudiantes y profesores universitarios que eligieran entre A: una probabilidad del 50% de ganar 1.000 y una probabilidad del 50% de no ganar nada, y B: una ganancia segura de 450. La mayoría escogió la opción B, la ganancia segura. Sin embargo, los estudiantes prefirieron exactamente lo contrario cuando se les plantearon dos escenarios que suponían pérdidas. En este ejemplo, los participantes dejaron de lado su preferencia por la certeza.

Esta famosa teoría es válida para el mercado inmobiliario y para ello los investigadores Genesove y Mayer utilizan datos del mercado de la vivienda de Boston a finales de la década de 1917. Su estudio sugiere que los inversores ponen precios más altos que el precio de venta esperado de sus inmuebles, es decir, valoran sus inmuebles por encima del precio al que en realidad esperan venderlo en un intento de minimizar las minusvalías.

La reticencia —o el rechazo frontal— a vender un inmueble para registrar una minusvalía puede hacer que los inmuebles se mantengan de forma irracional. La reticencia de Olimpus a reconocer pérdidas en inversiones que se remontaban a la década de 1980 precipitó un extraordinario escándalo contable que provocó gran número de dimisiones de ejecutivos, despidos masivos y un desplome de la cotización de la empresa.

La desafortunada inversión de Bill y Hillary Clinton en Whitewater Development Corporation también nos alerta de los peligros de la aversión a las pérdidas. Si los fundamentales de un activo ya no son atractivos, entonces ese activo ha de venderse, con independencia de que eso suponga reconocer una pérdida. Las pruebas que nos brindan los mercados de acciones y futuros sugieren que tener en cartera a los perdedores es una mala estrategia.

La "regla del tres" o cómo salir del mercado a tiempo

En los puntos de inflexión del mercado, la aversión a las pérdidas puede combinarse con otros sesgos para agravar los efectos negativos de las crisis. Las pruebas disponibles sugieren que los inversores utilizan una “regla del tres” para afrontar las pérdidas en los mercados inmobiliarios.

Como ejemplo, la depreciación de los inmuebles en el mercado bajista que registró el Reino Unido a finales de la década de 1980. Cuando se produjo la primera caída de los precios inmobiliarios, muchos inversores estaban dispuestos a capear el temporal. Cuando golpeó la segunda oleada de la corrección, algunos inversores a buen seguro acusaron los nuevos descensos, pero estaban dispuestos a aguantar.

Por último, vemos una tercera oleada de presión vendedora que da lugar a una rendición completa de los inversores y un marcado descenso de los precios de mercado. Ese es el típico momento en el que los inversores inmobiliarios corren en tromba hacia la salida al mismo tiempo. Debido a la complejidad que supone vender inmuebles terciarios, muchos fondos limitarán los reembolsos y a menudo los suspenderán totalmente.

La ironía es que los mercados suelen corregir en tres oleadas bajistas, lo que significa que los inversores tienden a vender en el punto más bajo del mercado.

Huelga decir que cuando ha pasado la fase de rendición y las rentabilidades por flujos de rentas han rebotado, es el mejor momento para entrar en el mercado y destinar dinero a esta clase de activos: es el punto más barato para comprar rentabilidades por flujos de rentas.

A largo plazo, es la rentabilidad por flujos de rentas, no la revalorización del capital, la que determina en mayor medida las rentabilidades totales de los inmuebles terciarios.

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