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Los sesgos conductuales en la inversión inmobiliaria: el sesgo nacional
Por Futuro a Fondo

Generalmente, preferimos lo que nos resulta familiar y desconfiamos de lo que es ajeno o nuevo. Es lo que se llama sesgo de familiaridad y es una preferencia que se crea y consolida mediante el efecto de mera exposición, donde la exposición repetida a un estímulo inicialmente desconocido crea familiaridad y confianza. De hecho, esa es la premisa de la publicidad, especialmente las sintonías de las marcas, que están diseñadas para influir en el comportamiento subconsciente en el punto de venta.

Cuando tenemos que tomar una decisión, solemos escoger la opción con la información más accesible, incluso si parte de esa información no es necesariamente útil. Es lo que se llama el sesgo de disponibilidad. Juntos, el sesgo de familiaridad y el de disponibilidad ayudan a explicar por qué muchos inversores prefieren invertir en activos de sus países. Según el análisis de Fidelity "Los sesgos inconscientes en la inversión inmobiliaria", les resultan familiares y la información sobre ellos es fácilmente accesible en forma de análisis, cobertura informativa y consejos boca a boca.

¿Cómo se manifiesta el sesgo nacional en el mercado inmobiliario?

El informe de Fidelity señala que la tendencia a destinar un porcentaje elevado de las carteras a inversiones en el país de origen es evidente en todas las clases de activos, pero resulta especialmente notoria en el mercado inmobiliario. "Además de los sesgos de familiaridad y disponibilidad que animan a los inversores a dar preferencia a su país de origen o a los mercados de su región, algunos inversores también rechazan invertir en el extranjero debido a que perciben una mayor falta de liquidez, mayores costes por operaciones y mayor asimetría de la información", explica el documento.

El principal problema, destaca, es que invertir en exceso en los activos del país de origen expone a las carteras al riesgo de concentración.

 

Como muestra el gráfico anterior, el sesgo nacional es evidente en las diferentes clases de activos, pero es más bajo en la renta variable, donde los efectos beneficiosos de la diversificación han sido intrínsecamente más persuasivos para los inversores. El sesgo nacional en los bonos es entendible, por la necesidad de los inversores institucionales de cubrir sus pasivos “domésticos”. Sin embargo, los inmuebles sufren un sesgo nacional sorprendentemente alto a pesar de tener razones de mayor peso para diversificar.

No obstante, el sesgo nacional está disminuyendo. Como indica el gráfico que figura a continuación, la proporción entre inversores nacionales y extranjeros en las compras para inversión ha descendido del 75-25 hasta el 50-50 en 2015. "La correlación de los activos tradicionales en la crisis financiera mundial ha alentado a los inversores a buscar una diversificación más genuina en sus carteras con los inmuebles terciarios internacionales, así como otros activos alternativos, como las infraestructuras y los préstamos", advierte Fidelity.

Según su análisis, una concepción muy extendida es que los inmuebles de los mercados desarrollados se comportan de forma más o menos similar a lo largo del tiempo, pero esto es, dicen, un mito. "A pesar de que sus perfiles de revalorización y rentas pueden parecer similares a primera vista, las rentabilidades dentro de un ciclo y entre un ciclo a otro pueden oscilar ampliamente de una región a otra", explican.

Además de las ventajas de la diversificación de rentabilidades, existen otros factores de riesgo, jurídicos y de RSC que están animando a los inversores a salir de sus mercados de origen para invertir. Los inversores asiáticos han mostrado preferencia por los activos de Europa occidental debido a los mayores niveles de transparencia y el mayor grado de respeto por la titularidad jurídica, el cumplimiento de los contratos y el estado de derecho.

Las ventajas de diversificar desde un punto de vista geográfico

Invertir en inmuebles internacionales puede generar una diversificación de las rentabilidades y la volatilidad puede traducirse en rentabilidades atractivas. Sin embargo consideran que las etiquetas geográficas no siempre son útiles y resulta imperativo analizar las exposiciones inmobiliarias subyacentes en las diferentes regiones para conseguir una verdadera diversificación.

Por ejemplo, los inmuebles de oficinas prime en los grandes distritos de negocios de Londres, Fráncfort, París, Nueva York y Tokio tienen más en común entre ellos que otros inmuebles en sus respectivos países. Del mismo modo, la demanda inmobiliaria en algunas ciudades, a pesar de estar a miles de kilómetros de distancia, a menudo está ligada al mismo motor económico. Por ejemplo, el precio del petróleo tiene una gran incidencia en la evolución de los mercados de oficinas en Calgary, Houston y Aberdeen.

Esto aboga por una forma más sofisticada de abordar la diversificación inmobiliaria. "Sabemos que en los mercados de Europa occidental y anglosajones, el grueso de las rentabilidades totales a largo plazo se obtienen con los flujos de rentas, no con las plusvalías, y que estas rentas son menos volátiles que los valores de mercado". 

Dada la enorme importancia de los alquileres en estos mercados, los inversores deberían, según Fidelity, prestar más atención a las diferencias regionales en cuanto a los plazos de los alquileres y el riesgo relacionado con las cláusulas de los contratos. "Las condiciones típicas de los alquileres varían de un país y sector a otro. Por ejemplo, el riesgo de que un inquilino deje un inmueble al cumplir su contrato también varía de una región a otra. Es el caso de Francia donde los inquilinos han sido históricamente más proclives a renovar sus contratos de alquiler que los inquilinos británicos", destaca el informe.

El riesgo de impago del inquilino es un factor aún más determinante de las rentabilidades por flujos de rentas. Como ocurre con las condiciones de los alquileres, la solvencia (garantías de que un inquilino es financieramente estable y rentable, como comprobaciones de tipo crediticio, auditorías
contables y búsquedas de empresas) varía entre países y sectores.

Desde Fidelity recomiendan, en primer lugar, asegurarse de que las carteras están diversificadas en las diferentes regiones; diversificar las fuentes de rentas, cuyo atractivo depende de la región y buscar valoraciones más atractivas en el extranjero. Esto es especialmente importante cuando las valoraciones suben mucho en el mercado nacional o cuando este es menos apetecible por la debilidad de la demanda o el deterioro de la solvencia de los inquilinos.

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